书评：《美国按揭市场的巨无霸》（《Shaky Ground: The Strange Saga of the US Mortgage Giants》）

作者：Bethany McLean.

 

美国次贷危机已经十年了。它的发源地是两个为住宅按揭贷款提供担保的上市公司：房利美和房贷美（俗称两房）。它们成立于三十年代的大萧条之后，使命是为人民提供廉价和长期的按揭贷款。

 

三十年期的固定利率按揭贷款被政客和房地产行业的利益集团忽悠成了美国人民的人权，就象持枪一样。许多智者批评这种贷款对借贷双方的风险都太大，特别是对金融机构。两房作为按揭贷款的担保者，收取的担保费从2009年的0.21%升至2014年的0.63%。鉴于坏帐比例之高，这个担保费率明显过低。

 

作者认为，两房的存在压低了按揭贷款的利率，并使银行的按揭贷款可以移出资产负债表，这就推高了房价。两房以及美国改府的冠冕堂皇的口号是为老百姓的置业提供长期和便宜的融资，可是如果它们确实人为地抬高了房价的话，那不是正好伤害了未来的购房者吗？

 

现在，美国人民的住宅拥有率约为64%，与证券化刚出现的八十年代初期相若。人口流动性增加，贫富差距拉大和生活方式的改変，意味着这个比例难以再涨。

 

金融机构当然希望放款给优质客户。可是，如果优质客户都有了房子以后，咋办？只能慢慢降低贷款标准。于是次贷和更多的次贷必然大行其道。

 

其实，从一个全周期来看，按揭贷款也并不是特别好的一个生意。穆迪说，截至2013年底，美国按揭贷款的坏帐率最低的竟然是两房的2.7%，其次是商业银行的5.8%，最差的是专业性的按揭贷款公司：23%！如果没有大量的本国和外国债券投资者充当接盘侠，不知道这些比例会怎样。中国的按揭贷款利率是央行的神仙们拍脑袋定的。在风平浪静时，它的高低看不出来，但是在产生大量坏帐时，它会显得好低。其实，八十年代，美国的整个按揭贷款行业（即，千家储蓄银行和社区银行）被坏帐消灭了。就像过去六，七年中国的中小企业几乎彻底消灭了融资担保行业和小贷行业一样。悲壮啊！它们成了银行的下水道。也算做贡献吧！至于中国网络上的骗子英雄们会不会最终消灭p2p行业，我们只能拭目以待。

 

美国历界政客和官员一直把两房当作亲民和拉选票的平台。房地产行业及其上下游的利益集团也把它们用到了极至。“为人民（的住宅）服务”，这话能够错到哪里去！?

 

2008年前，两房虽然是100%的私营企业，但是一直享受着议会和政府的呵护和隐性担保。作为特种的批发性金融机构，它们在海内外用超低利率（仅次于美国国债）发行债劵，大宗购买商业银行和其它按揭机构发放的住房按揭贷款，并制造成衍生产品卖给世界上各种人（包括外国央行）。后来，美国投资银行直接批量生产这种衍生工具，两房也就成了最大的购买者之一。

 

坏帐太多当然是2008年两房倒台和金融危机的惟一原因。如果没有坏帐，衍生工具本身无法带来危机。2008年美国政府被迫把两房国有化，成了79.9%的股东。把股比控制在80%以下的原因是为了避免联邦政府并表，使得联邦政府的赤字和负债显得过大。20%的小股东们既无权也无利。因此两房的股价几乎为零。

 

2008年，两房的总负债为5.2万亿美元，而资本金只有840亿美元（即，相当于总负债的1.62%）。近十年来，美国朝野众口一辞：必须想办法消灭两房。但是谁也拿不出一个办法。它们太大了，万亿美元的两房债券和日常工作谁来承接？这让我想起中国人民对发改委或三桶油的痛恨+热爱。可是谁能拿出一个取代它们的可行方案？

 

如果说，美国的房地产市场是两房撑起来的，那么中国的房地产是靠什么撑起来的？谁是中国的两房？