高地价并不能推高房价。相反，是预期的高房价才使得地产商敢于支付高地价。可是，太多人好象不明白这个道理。我认为，房地产公司与纺织厂没有太大的区别，他们当然希望原材料的价格越低越好。

最近我跟某地产公司的刘总聊天。 我质问他， “你为什么要囤地？”

刘：“为了赚钱。”

张：“囤地一定能赚钱吗？”

刘：“我不敢担保一定能赚钱，但根据我有限的知识和分析能力，赚钱的概率大于亏钱的概率。股东们聘用了我，我对利润的最大化负有责任。”

张：“你为什么不可以量出为入呢？今明两年能开发多少地，就买多少地。随行就市购买土地不是很好吗？难道你就不知道有关部门和媒体对你们囤地有意见吗？”

刘：“我当然知道你们有意见。可是，如果我没有土地储备，未来土地价格上涨，不仅我的股东们会骂我，媒体也会骂我没有前瞻性，象个笨猪。而且我自己也饶不了自己: 明明预期土地涨价，为什么不把股东的利益放在首位？”

张：“如果未来地价下跌，你怎么办？”

刘：“这个可能性当然是不小的，可是做生意就必须承担风险，所以有关部门和媒体要理解，囤地的企业是承担很大的风险的。股东们聘了我们管理层，就是让我们帮他们做分析和判断的。我们有时候对，有时候错，我们只是希望对的次数多于错的次数。而且，在错的时候不要翻了船，把风险控制在一定范围内。”

张：“你为什么不囤积卡车、冰箱或者电脑？”

刘：“因为我估计这些产品不会涨价。”

张：“你们这些地产商太不听话了: 大家三令五申，你们偏偏囤地。”

刘：“我们如果全部都乖乖地听话，一边倒，那就不存在市场了，全世界的人们就会骂中国企业笨蛋。我们如何能提高竞争力？你真的希望中国企业那么笨蛋吗”

张：“如果你现在到一家工厂当厂长，你会囤积原材料吗？”

刘：“那要看是什么原材料了。如果我预期某种原材料涨价的概率很大，当然我要囤积一些。媒体和有关部门恐怕不会批评我。其实航空公司购买汽油的远期合同或者期货就是一种囤积行为。当然风险也很大，跟囤地一样。”

张：“我还是希望你们多听话，不要囤地。”

刘：“请大家不要试图教训我们如何做生意，做生意是我们企业管理层的是事。我们循规蹈矩，何罪之有？大家不想让我们囤地，其实很容易：你如果能让地价连续两、三年下跌，还有谁会囤地？或者你能创造一种宏观环境使地价两、三年不涨，大家也不会囤地，因为我们地产商的资金不是没有成本的。”

张：“囤地对国民经济究竟有何危害？”

刘：“我们囤地惹谁，害谁了？我们走的是招拍挂正常途径。地价进了政府的腰包，有什么不好？有人可能说地产商把土地囤积起来，没有开发，所以房子供应量不足，所以房价大涨。可是，你真的觉得房子的供应量不足吗？即使真的不足，这也是一个由市场来调节的东西，房价涨到一定程度，供应量一定会更多，房价又会下滑。你怕什么？也就是说，只有高房价才能制止高房价。 这跟农贸市场一样，只有高菜价才能解决高菜价的问题。房地产市场是一个充分竞争的市场，无穷多个地产商（而且进入门槛也很低），面对无穷多个购房者，你必须对市场这只无形的手有点信心。”

张：“可我还是希望你们快点开发。”

刘：“你真的希望我们把所有的土地都在一两年开发出来吗？如果那样，房地产市场可能会崩溃，银行可能会垮台，无数的业主会受伤，政府会被迫救市; 而且未来我们再拿什么土地来开发呢？在土地供应这个问题上，每个城市只有政府一个供应者，如果你想打压房价和地价，太简单了:

只要你充分供应土地，土地价格必然下来，因为开发商的囤积土地的能力(即资金能力)毕竟是有限的。另外，如果政府抽紧银根，市场的利率必然上升，资金的短缺必然迫使开发商停止囤积土地或者乖乖地吐出已经囤积的土地。有关部门何须三令五申？而且，银根和利率的变化必然减少最终的购房需求。还有谁囤地？说到底，你不要怪我们囤地，因为囤地只是结果，而根本原因是银根和利率。去年，广义的货币供应量增长率高达29%。这是一个巨大的购买力。难道我们不明白吗？"

张：你们地产商为什么要买“地王”? 大家很生气。

刘：你傻了。我们地产商当然希望地价越低越好，谁也不会故意多付地价。可是出低价我们拿不到地啊,这是竞争的结果。而且，我们出高价拿地承担十分高的风险，因为等到我们几年以后卖房子时，房价是没有保证的。有人说，把地价炒高了，房价必然会炒高，这是天真的瞎话。这么大的市场，谁也操纵不了市场。不是高地价导致高房价。相反，是高房价才使地产商敢于支付高地价。房地产行业与其它制造业没有任何区别:

最终产品的价格由供求来决定，而厂商对这个价格的判断决定他对原材料价格的判断。他如果对了，他赚大钱。如果他错了，他赔钱，甚至倒闭。有时我们看到土地买卖的高价格对周边房价有很明显的刺激。这可以理解，因为这代表若干地产商看好这块土地（比如，面粉贵过面包）。但是，这种刺激效应至多是短暂的，最终还是房子（最终产品）的供求关系占上风。这若干个地产商可能是对的，也可能是错的。换个角度看问题，如果政府今天进行一次棉纱的拍卖，拍出了天价，会不会导致衣服的价格大涨？如果银行的存贷利率完全放开，那么存款利率的大涨（如果银行冲昏头脑挖存款），会不会一定导致贷款利率的平行上涨？短期可能会的, 但是一定不会持续。有几个地产商抢地，弄出个地王，大家就说房价一定要涨，这完全是用别人的脑袋想问题，相信别人超过相信自己。这也很象股票市场上的羊群心理：某几个专家放言，上海综指会在年底冲破4000点，于是大家群情振奋。如果另外几个专家几个星期以后唱淡股市，于是大家骂得他们狗血喷头。

本文发表在财经网, 2010-3-17